ესპანეთში ცხოვრების დაწყება და საკუთარი კუთხის მოწყობა უმნიშვნელოვანესი ნაბიჯია რომელიც პირდაპირ განსაზღვრავს თქვენს ფინანსურ სტაბილურობასა და უსაფრთხოებას. ბოლო პერიოდში ესპანეთის პარლამენტის მიერ მიღებულმა საბინაო უფლებათა ახალმა კანონმა (Ley de Vivienda) ფუნდამენტურად შეცვალა ძალთა ბალანსი ბინის მფლობელებსა და დამქირავებლებს შორის.
ეს რეფორმა საგრძნობლად აძლიერებს თქვენს უფლებებს, თუმცა რეალობაში ბევრი სააგენტო თუ კერძო პირი კვლავ ცდილობს ძველი და უკვე არალეგალური პრაქტიკის გამოყენებას. სულერთია უკვე გაქვთ რეზიდენცია და დასაქმების უფლება თუ ჯერ მხოლოდ პასპორტით იმყოფებით ქვეყანაში, კანონმდებლობა საიჯარო ურთიერთობებში ყველას თანაბრად იცავს. მოდით მარტივად განვიხილოთ თუ როგორ უნდა აირიდოთ თავიდან ზედმეტი ხარჯები და იგრძნოთ თავი დაცულად.
სააგენტოს გადასახადები და იურიდიული გამონაკლისები
კანონმდებლობის უმთავრესი სიახლე პირდაპირ პასუხობს ბინის მაძიებელთა მთავარ ტკივილს და აწესებს მკაცრ წესს სააგენტოს მომსახურების ხარჯები ექსკლუზიურად ეკისრება ბინის მფლობელს. თუმცა არსებობს მნიშვნელოვანი ნიუანსები და შეთანხმების ფორმები რომლებიც აუცილებლად უნდა იცოდეთ.
თუ ფორმდება სტანდარტული და ხანგრძლივი საცხოვრებლის (Vivienda Habitual) ხელშეკრულება სააგენტოს საკომისიოს აბსოლუტურად ყველა შემთხვევაში იხდის მესაკუთრე მიუხედავად იმისა ის ფიზიკური პირია თუ დიდი კომპანია. მოიჯარეზე ამ თანხის დაკისრება კანონდარღვევაა.
თუ თქვენ ქირაობთ ბინას 11 თვემდე ვადით ანუ აფორმებთ სეზონურ კონტრაქტს (Alquiler de Temporada) სასწავლო ან სამუშაო მივლინების მიზნით, კანონი უშვებს მხარეებს შორის თავისუფალ შეთანხმებას. ხშირად სააგენტოები კერძო მესაკუთრეებთან სწორედ ამ იურიდიულ ფორმას იყენებენ რომ საკომისიო ისევ მოიჯარეს გადაახდევინონ.
გადასახადი ასევე კანონიერია თუ თქვენ თავად მიმართეთ სააგენტოს პერსონალური ძიების სერვისით და მათ სპეციალურად თქვენთვის მოიძიეს ბინა. მაგრამ თუ ბინა საჯარო პორტალებზე იპოვეთ (Idealista, Fotocasa) ეს წესი არ მოქმედებს.
საუკეთესო სტრატეგიაა მოითხოვოთ ოფიციალური ინვოისი ანუ ფაქტურა (Factura) სადაც დეტალურად იქნება გაწერილი რის საფუძველზე გიხდებათ თანხის გადარიცხვა. იურიდიული კვალის დატოვების შიშით სააგენტოები ასეთ დროს ხშირად უკან იხევენ.
ფიანსა და დამატებითი დეპოზიტი
კიდევ ერთი სფერო სადაც განსაკუთრებული სიფრთხილე გმართებთ არის დეპოზიტების მოცულობა და მათი შენახვის ოფიციალური წესი. ეს ფინანსური გარანტია თქვენი საკუთრებაა და არა მესაკუთრის პირადი ბიუჯეტი.
ურბანული იჯარის კანონის (LAU) თანახმად გრძელვადიანი საცხოვრებელი კონტრაქტისას სავალდებულო იურიდიული დეპოზიტი (Fianza) შეადგენს ზუსტად ერთი თვის ქირის საფასურს.
მფლობელს უფლება აქვს მოითხოვოს დამატებითი გარანტიაც (Depósito Adicional) თუმცა მისი მაქსიმალური ზღვარი არ შეიძლება აღემატებოდეს ორი თვის ქირას. შესაბამისად მოთხოვნა 4-5 თვის წინასწარი დეპოზიტის სახით კანონს ეწინააღმდეგება.
ყველაზე მთავარი დეტალი ის არის რომ მფლობელი ვალდებულია თქვენი ფიანსა შეიტანოს ავტონომიური რეგიონის სპეციალურ სახელმწიფო ორგანოში. მადრიდში ეს არის IVIMA, ვალენსიაში PROP, ხოლო კატალონიაში INCASÒL.
თამამად მოსთხოვეთ მესაკუთრეს ამ თანხის სახელმწიფო უწყებაში შეტანის დამადასტურებელი ოფიციალური ქვითარი. ეს არის თქვენი გარანტია რომ კონტრაქტის დასრულებისას სახელმწიფოსგან თანხას უკან მიიღებთ.
კონტრაქტის ხანგრძლივობა და ფასების კონტროლი
ახალი საბინაო კანონის ერთ-ერთი უმსხვილესი მიღწევა დამქირავებლის გრძელვადიანი სტაბილურობის უზრუნველყოფაა. ამ წესების ცოდნა დაგეხმარებათ მშვიდად დაგეგმოთ ცხოვრება წლების განმავლობაში.
თუ ბინის მფლობელი ფიზიკური პირია კონტრაქტის მინიმალური ხანგრძლივობა თქვენი სურვილის შემთხვევაში ავტომატურად 5 წელია, ხოლო კომპანიების შემთხვევაში 7 წელი.
ამ პერიოდში მფლობელს არ აქვს უფლება შეგიწყვიტოთ ხელშეკრულება ან კანონგარეშე მოგიმატოთ ქირის საფასური. წლიური ზრდა რეგულირდება სახელმწიფოს მიერ დადგენილი მაქსიმალური პროცენტით.
ისეთ ქალაქებში სადაც მოთხოვნა საგრძნობლად აჭარბებს მიწოდებას სახელმწიფო აწესებს ფასების ზედა ზღვარს ე.წ. სტრესული ბაზრის ზონებში (Zonas Tensionadas) სადაც ქირის თვითნებურად გაზრდა იზღუდება.
რჩევები მშვიდი ცხოვრებისთვის
ესპანეთში უსაფრთხო ცხოვრება იწყება საკუთარი სამართლებრივი პრივილეგიების ცოდნით. საბინაო კანონი არის მძლავრი ფარი რომელიც იცავს თქვენს კაპიტალს და გაძლევთ საშუალებას მყარად დაგეგმოთ მომავალი.
გადახდა ყოველთვის საბანკო გზით განახორციელეთ. ეცადეთ ქირა და ფიანსა გადარიცხოთ ბანკის მეშვეობით შესაბამისი დანიშნულების მითითებით. თუ ნაღდ ფულს იხდით აუცილებლად მოითხოვეთ ხელმოწერილი ქვითარი.
ბინაში შესვლის პირველსავე დღეს გადაუღეთ დეტალური ფოტოები ყველა ოთახს და მცირე დეფექტს. გაუგზავნეთ ეს კადრები მესაკუთრეს ელექტრონულ ფოსტაზე რათა მომავალში ძველი დაზიანება თქვენ არ დაგბრალდეთ.
იყავით თავდაჯერებული და არასდროს მოგერიდოთ დოკუმენტების მოთხოვნა. როცა სააგენტო და მესაკუთრე ხედავენ რომ იცნობთ კანონს და თავაზიანად ითხოვთ ფაქტურებს ისინი ბევრად უფრო სამართლიანად და პატივისცემით გექცევიან. გახსოვდეთ რომ თქვენი ინფორმირებულობა თქვენივე სიმშვიდის გარანტიაა.
სტატია მომზადებულია ესპანეთის სამეფოს ოფიციალურ საკანონმდებლო წყაროებსა და სახელმწიფო ბიულეტენის (BOE) ვერიფიცირებულ მონაცემებზე დაყრდნობით,
— აღმოაჩინე შენი ესპანეთი.
